TIRANË – Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri konsiderohet mesatarisht i mbivlerësuar, por nuk shfaq karakteristikat e një flluske klasike të ushqyer nga kreditimi bankar. Ky është përfundimi i një analize të bazuar në të dhënat e Bankës së Shqipërisë, INSTAT-it, Fondit Monetar Ndërkombëtar (FMN) dhe Bankës Botërore.
Sipas analizës, rritja e çmimeve të banesave është nxitur kryesisht nga faktorë strukturorë, si urbanizimi i Tiranës, zhvillimi i turizmit, investimet e diasporës, remitancat, investimet e huaja direkte dhe përdorimi i pronave si formë ruajtjeje e kapitalit.
Megjithatë, ekspertët paralajmërojnë se çmimet e banesave janë rritur ndjeshëm më shpejt se pagat. Gjatë periudhës 2015–2025, indeksi kombëtar i çmimeve të banesave u rrit nga 1 në 3.6, ndërsa indeksi i pagave arriti vetëm në 1.6, duke përkeqësuar ndjeshëm përballueshmërinë për familjet shqiptare.
Analiza evidenton gjithashtu disa faktorë që shtojnë rrezikun e mbivlerësimit të tregut, mes tyre niveli i lartë i banesave të pabanuara, rënia e popullsisë rezidente dhe ritmi i lartë i ndërtimeve. Sipas Censit 2023, rreth 33% e stokut të banesave në Shqipëri rezulton i pabanuar, ndërsa në Vlorë kjo shifër arrin në 52%.
Në të njëjtën kohë, kreditimi hipotekor është rritur, por mbetet larg niveleve që karakterizuan krizat financiare në vende të tjera. Në vitin 2025, rreth 61% e blerjeve të pronave financoheshin me kredi bankare, ndërsa një pjesë e konsiderueshme e transaksioneve vijon të realizohet me kapital vetjak ose pagesa “cash”.
Analiza ngre edhe shqetësime për mungesën e transparencës në burimet e financimit të sektorit. Studime të ndryshme kanë evidentuar se një pjesë e konsiderueshme e investimeve në ndërtim nuk lidhet drejtpërdrejt me financim bankar apo investime të huaja të deklaruara, duke ngritur pikëpyetje mbi origjinën e një pjese të kapitalit që qarkullon në treg.
Sipas ekspertëve, Shqipëria nuk ndodhet përballë një kolapsi të menjëhershëm të tregut imobiliar, por normat e ardhshme të fitimit do të varen gjithnjë e më shumë nga cilësia e investimit, pozicioni i pronës, zhvillimi i turizmit dhe qëndrueshmëria e kapitalit të huaj.
Për periudhën deri në vitin 2030 parashikohen tre skenarë: një rritje e moderuar nëse ekonomia dhe turizmi vijojnë të performojnë pozitivisht; një cikël i ri zgjerimi në rast të rritjes së investimeve dhe afrimit me Bashkimin Evropian; ose një periudhë stagnimi apo rënieje të çmimeve nëse dobësohet kërkesa e jashtme, rritet oferta dhe ngadalësohet ekonomia.
Përfundimi i analizës është se tregu shqiptar i pronave mbetet tërheqës për investime, por po hyn në një fazë më selektive, ku performanca nuk do të përcaktohet më vetëm nga rritja e përgjithshme e çmimeve, por nga faktorë si demografia, turizmi, urbanizimi dhe cilësia e projekteve.
